La simulation des frais d’agence en location, côté propriétaire, se résume à un calcul : la surface habitable multipliée par un plafond au m² fixé selon la zone, puis l’ajout de tout ce que l’agence facture au bailleur seul. Le propriétaire supporte au minimum la moitié des frais de visite, de dossier, de bail et d’état des lieux d’entrée. Il règle en entier les autres honoraires.
Quels frais d’agence le propriétaire paie-t-il lors d’une location ?
Quand une agence met un logement en location, elle facture quatre prestations partagées entre le bailleur et le locataire : la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’état des lieux d’entrée. Le locataire en règle au maximum la moitié, dans la limite d’un plafond au m².
Le propriétaire paie donc au minimum l’autre moitié. Si l’agence facture davantage que le plafond, l’écart reste à sa charge : la part du locataire s’arrête au plafond, jamais au-dessus.
Tous les autres frais sont à payer entièrement par le propriétaire, selon service-public.gouv.fr. Cela couvre la recherche du locataire, la négociation et plus largement les prestations de gestion, comme l’envoi des quittances. C’est la ligne qui fait varier la facture d’une agence à l’autre.
Les plafonds ALUR au m² selon la zone
Les plafonds s’appliquent à la part du locataire, par m² de surface habitable et TTC. Ils dépendent du classement de la commune, défini par l’arrêté du 1er août 2014 pour la zone très tendue et par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 pour la zone tendue.
| Zone | Visite, dossier et bail (par m²) | État des lieux d’entrée (par m²) |
|---|---|---|
| Zone très tendue | 12,10 € | 3,03 € |
| Zone tendue | 10,09 € | 3,03 € |
| Zone non tendue | 8,07 € | 3,03 € |
Ces montants ne limitent pas ce que l’agence demande au propriétaire. Ils bornent ce que le locataire peut se voir facturer, et la règle de la moitié s’applique en plus.
Comment simuler les frais d’agence étape par étape
Le calcul tient en quatre étapes, à refaire pour chaque logement :
- Relever la surface habitable du bien, celle qui figure dans le bail.
- Identifier la zone de la commune (très tendue, tendue ou non tendue) pour retenir le bon plafond.
- Multiplier la surface par le plafond : on obtient la part maximale du locataire pour visite, dossier et bail, puis pour l’état des lieux.
- Ajouter la part du propriétaire, au moins égale à celle du locataire, et les honoraires de l’agence qui lui sont propres.
Le simulateur officiel de service-public.gouv.fr calcule la part du locataire pour une mise en location. Il donne la moitié du calcul, l’autre moitié restant à obtenir auprès de l’agence. Pour intégrer ces frais dans un projet d’achat locatif, on peut aussi estimer les mensualités d’un crédit immobilier et vérifier que le loyer couvre l’ensemble.
Exemples chiffrés pour un studio et un T3
Deux cas montrent l’écart entre zones. Un studio de 25 m² en zone très tendue et un T3 de 65 m² en zone non tendue, avec les plafonds du tableau ci-dessus.
| Logement | Plafond locataire (visite, dossier, bail) | Plafond locataire (état des lieux) |
|---|---|---|
| Studio 25 m², zone très tendue | 25 x 12,10 = 302,50 € | 25 x 3,03 = 75,75 € |
| T3 65 m², zone non tendue | 65 x 8,07 = 524,55 € | 65 x 3,03 = 196,95 € |
Pour le studio, si l’agence facture 400 € pour la visite, le dossier et le bail, le locataire paie 200 € (la moitié, sous le plafond) et le propriétaire 200 €. Si elle facture 700 €, le locataire reste plafonné à 302,50 € et le propriétaire règle 397,50 €.
Ces sommes ne comprennent pas les autres honoraires, que le propriétaire paie seul. Ils s’ajoutent à la part calculée ici.
Frais d’agence ou frais de gestion locative : deux coûts distincts
Les frais d’agence de mise en location sont ponctuels : ils sont payés une fois, à la signature. Les frais de gestion locative couvrent le suivi du bien tout au long du bail, avec par exemple l’envoi des quittances, et sont à la charge du seul propriétaire.
Pour chiffrer ce second poste, on peut estimer ses frais de gestion locative à partir du loyer. Les deux montants s’additionnent dans le budget d’un bailleur qui délègue tout à une agence.
Réduire ou éviter les frais d’agence quand on loue son bien
La location entre particuliers supprime les honoraires de mise en location, puisqu’aucune agence n’intervient. Le propriétaire assume alors la visite, le dossier et le bail, mais ne paie plus ces prestations.
Avec une agence, la négociation porte sur la part du propriétaire et sur le périmètre du mandat. Un mandat qui limite les prestations facturées au bailleur coûte moins qu’un mandat de gestion complète.
Certains frais ne peuvent pas être répercutés sur le locataire : l’état des lieux de sortie amiable, par exemple, ne lui est pas facturable, et une clause du bail qui l’imposerait est abusive. Un locataire ou un bailleur confronté à une facture contestable peut contester des frais facturés à tort avant de payer.
Avant de signer un mandat, le plus sûr est de demander à l’agence le détail de chaque ligne et de le comparer au calcul ci-dessus : les sommes dues au titre du plafond se vérifient en quelques minutes.
