Pour assurer un investissement locatif ou la construction de votre résidence, vous pouvez demander un prêt immobilier auprès de votre banque. Avant de souscrire à un tel crédit, c’est le moment d’avoir une idée claire sur les types de prêts immobiliers qui existent. Découvrez-les.
Le prêt classique amortissable
Ce type de prêt est non seulement compatible avec tous les travaux immobiliers, mais reste également le crédit le plus connu par les particuliers. La durée du remboursement de la somme empruntée est étalée sur toute la période d’amortissement. La mensualité à payer inclut une partie du montant emprunté, le tarif de l’assurance emprunteur ainsi que les intérêts dus au prêteur. Lorsque vous soldez la dernière mensualité, cela suppose que ce prêt ait été complètement amorti.
Ici, la garantie du prêteur n’implique pas du tout l’assurance vie. Par ailleurs, les taux deviennent très élevés lorsque la durée d’amortissement est longue. Comme les intérêts sont remboursés prioritairement, le montant restant reste élevé même après des années de remboursement.
Le prêt in fine
Concernant le prêt in fine, le montant emprunté est généralement remboursé une seule fois en fin de crédit. Pour assurer la constitution du montant nécessaire à cet emprunt, il est préférable d’utiliser un produit de placement. Comme produit, certains adoptent une assurance vie compte tenu de son efficacité.
De plus, les mensualités déboursées par le débiteur au prêteur serviront seulement pour le paiement des intérêts. Retenez que le prêt in fin est l’outil de défiscalisation le plus utilisé. Avec lui, vous avez la possibilité de déduire les intérêts élevés du prêt de vos revenus locatifs au moment opportun. Par ailleurs, la durée du prêt est souvent aléatoire puisqu’elle est liée à l’efficacité du placement choisi.
Le prêt relais
Pour réaliser l’achat d’un nouveau bâtiment avant de revendre l’ancien, il est possible qu’un crédit relais vous soit proposé. En effet, ce type de crédit permet d’emprunter un montant équivalant à 60 à 90 % de la valeur expertisée de son bien. Pour le remboursement, une déduction sera faite du montant dû au titre du prêt immobilier demandé. Généralement, ce prêt est octroyé à un taux faible et accorde jusqu’à 25 mois à l’emprunteur pour rembourser la somme empruntée.
De même, les intérêts sont cumulés. Pour un prêt relais, l’emprunteur s’acquitte mensuellement des fonds de l’assurance. Il faut mentionner que l’addition des coûts d’un crédit relais est significative.
Anticiper et optimiser son montage financier
Avant d’engager un projet, il est utile d’affiner son capacité d’emprunt par des simulations intégrant le salaire, les charges et la fiscalité locale. Comparez systématiquement un taux fixe et un taux variable (indexé sur des repères comme l’Euribor) pour mesurer l’impact d’une hausse des taux sur les mensualités et la trésorerie. Intégrez aussi la marge bancaire, les frais de dossier et les coûts annexes (frais de notaire, diagnostics, éventuels travaux) dans votre plan de financement afin d’obtenir une vision réaliste du seuil de rentabilité. Multiplier les scénarios — période de remontée des taux, vacance locative, travaux imprévus — évite les mauvaises surprises et facilite le choix entre différents montages (amortissable, in fine, relais).
Au-delà du taux, étudiez les garanties proposées : caution, hypothèque ou nantissement n’ont pas le même coût ni le même effet sur votre trésorerie. La garantie hypothécaire protège le prêteur mais peut alourdir les frais, tandis que des solutions de nantissement peuvent être plus souples selon l’actif mis en garantie. Pensez également à l’assurance spécifique (assurance décès-invalidité, perte d’emploi) qui influence le coût global du crédit. Pour optimiser le projet, calculez le rendement locatif net en intégrant charges, gestion locative et périodes sans locataire, et anticipez la possibilité de renégociation ou de rachat de crédit pour profiter d’une baisse de taux. Enfin, pour approfondir vos simulations et comparer les offres, retrouvez des outils et guides pratiques sur le site du webmag Conso Crédit, utile pour confronter les hypothèses et affiner votre stratégie financière.
